Construction de casernes de gendarmerie : un nouveau dispositif, bien plus avantageux pour les communes 

Dans une période où le gouvernement a engagé la création de nouvelles brigades de gendarmerie, la question du logement des gendarmes devient de plus en plus prégnante. Outre la capacité de la gendarmerie nationale à régler les loyers des casernes – on se souvient de l’année 2024 lors de laquelle ce paiement avait été gelé pendant plusieurs mois –, le dispositif en vigueur depuis 1993 n’est avantageux pour personne –ni les communes, ni la gendarmerie. Le décret paru samedi opère une refonte complète du dispositif et l’AMF a réussi à obtenir de très importantes avancées. 

Un ancien dispositif défavorable aux communes

Jusqu’à présent, le cadre locatif des casernes de gendarmerie était fixé par un décret datant de 1993 (décret n°93-130 du 28 janvier 1993 relatif aux modalités d'attribution de subventions aux collectivités territoriales pour la construction de casernements de gendarmerie). Le dispositif était figé : les communes devaient construire les casernes puis les louer selon un « coût plafond », fixé par le décret. Ce prix, 30 ans plus tard, ne correspondait absolument plus aux coûts réels de construction d’une caserne – les prix des matériaux ayant fortement évolué à la hausse et les nouvelles normes de construction enchérissant le prix. Résultat : les maires ne construisaient plus de casernes, sachant d’avance que l’opération représenterait une perte bien trop importante pour les finances communales.

Du côté de la gendarmerie, l’opération n’était guère plus attrayante : les casernes restant la propriété de la commune, la gendarmerie devait payer des loyers ad vitam aeternam, même après amortissement de la construction par la commune. Cela représente, aujourd’hui, une charge de plus de 600 millions d’euros par an pour la gendarmerie, et qui devrait atteindre le milliard en 2030. 

La question d’une refonte du dispositif a donc été mise sur la table, avec deux impératifs : la construction de casernes nouvelles est nécessaire non seulement pour loger les militaires des nouvelles brigades, mais également pour remplacer les casernes vieillissantes – certaines d’entre elles étant, de l’avis de tous, dans un état très vétuste. 

Location avec option d’achat

L’AMF et les services de l’État ont donc engagé des négociations sur ce sujet techniquement complexe – négociations que l’AMF a jugées, après coup, « fluides et bénéfiques ». Le ministère de l’Intérieur et la gendarmerie se sont montrés assez ouverts aux propositions de l’AMF, ce qui a permis de faire évoluer le projet de décret initial de manière assez sensible, dans un sens favorable aux communes et intercommunalités.

L’idée essentielle du nouveau dispositif est double : d’abord, mieux prendre en compte les coûts réels engagés par les communes lors de la construction d’une caserne. Ensuite, mettre en place un système de « LOA »  (location avec option d’achat) : au bout d’un certain nombre d’années, la gendarmerie devient propriétaire des casernes qu’elle louait. En d’autres termes, les loyers seront plus élevés, au début, mais la gendarmerie pourra acquérir les casernes au bout de 20 à 25 ans et cessera, dès lors, de payer les loyers. 

Avec ce système, estime l’AMF, tout le monde est gagnant : les maires, parce qu’ils seront plus enclins à construire si les coûts réels sont pris en compte, et que la commune ne perd pas (ou pas trop d’argent) ; et l’État, puisqu’à terme elle n’aura plus de loyers à payer une fois le bâtiment acquis. 

La question du taux d’intérêt

Sans rentrer dans le détail du décret et de l’arrêté extrêmement techniques publiés samedi, on peut tenter de résumer à grands traits le nouveau dispositif, qui entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2028. 

Au moment de la décision de construire une nouvelle caserne, un contrat de bail est signé entre la commune et la gendarmerie. Le loyer est fixé et, cette fois, il tient compte des coûts réels de la construction du bâtiment, y compris l’achat de foncier par la commune s’il a été acquis pour ce projet  – ce point a été acquis dans la négociation par l’AMF. 

Un des principaux points d’achoppement dans la négociation a été le taux d’intérêt pris en compte dans la fixation du loyer. En clair : lorsqu’une commune construit une caserne, elle doit en général emprunter. Il est normal que le coût de cet emprunt soit pris en compte dans le loyer. La gendarmerie proposait de fixer un financement normatif basé sur le taux du livret A prospectif (actuellement à 2%). Or les collectivités empruntent aujourd’hui à des taux plus élevés. Dans ce cas, la collectivité risquait d’être perdante, la différence entre le taux utilisé pour calculer le loyer et le taux d’emprunt réel n’étant pas pris en compte – alors qu’il s’agit, rappelons-le, d’une dépense régalienne. 

À l’issue des négociations, c’est-à-dire au moment de l’examen de ce texte par le Conseil national d’évaluation des normes en septembre dernier, la gendarmerie et le ministère ont finalement accepté la proposition médiane de l’AMF : le taux serait majoré de 0,5 % et porté à 2,5 %. Des discussions vont être lancées avec la Banque des territoires pour qu’elle propose aux collectivités, à l’échelle nationale, un cadre spécifique dédié à la construction de casernes à un taux proche de ces 2,5 %, ce qui permettrait de limiter au maximum la perte pour les collectivités. 

Option d’achat

L’autre point essentiel à retenir est la possibilité de mettre en place une location avec option d’achat. Le décret précise, comme le demandait l’AMF, que cette option soit expressément soumise au consentement de la collectivité maître d’ouvrage dès la signature du bail. Elle pourra également être introduite ultérieurement par avenant, avec l’accord des deux parties.

Le premier bail signé est d’une durée de neuf ans. Il peut ensuite être renouvelé toujours par périodes de neuf ans, sans nouvelle détermination du loyer initial. 

Si la gendarmerie décide de quitter les lieux en cours de bail ou à la fin d’une période de neuf ans, elle verse à la commune une indemnité calculée notamment sur la base du capital restant à amortir et de « la part des fonds propres restant à reconstituer ». 

Mais à partir de la dixième année, si une telle option était prévue dans le bail initial, l’État peut exercer son option d’achat : il rachète alors la caserne à la commune, à un prix qui « prend en compte le capital normatif restant à amortir, les fonds propres restant à reconstituer, les frais de transfert et, le cas échéant, la valeur du terrain antérieurement détenu par le propriétaire et qui n'a pas été financée par le loyer ». 

La gendarmerie peut également occuper les lieux pendant toute la durée d’amortissement de la caserne (20 à 25 ans). À la fin de cette période, elle devient propriétaire des lieux, par transfert de propriété. 

Enfin, notons que dans la période qui nous sépare du 1er janvier 2028 (« période transitoire » ), les opérations déjà engagées (bail signé) restent sous le régime du décret de 1993. Mais si le bail n’est pas encore signé, il est possible, dès lors que les deux parties sont d’accord, de basculer vers le nouveau régime pour casernes devant être livrées avant le 1er janvier 2028. Cela demandera néanmoins une étude extrêmement précise des conséquences juridiques et financières. 

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